Il Comune può subordinare il titolo edilizio a un'attestazione dello stato legittimo dell'immobile posta a carico dell'istante?
di Avv. Guido Lenza — Studio Legale Lenza, Salerno
Nel procedimento per il rilascio di un titolo edilizio ricorre con frequenza la richiesta, rivolta all'istante, di documentare lo "stato legittimo" dell'immobile.
L'art. 9-bis, comma 1, del testo unico dell'edilizia — nella formulazione risultante dal d.l. 69/2024, convertito nella l. 105/2024 — dispone però che le amministrazioni siano tenute ad acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni, e che non possano richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull'autenticità di tali documenti.
Lo stato legittimo, d'altra parte, non è un atto dell'amministrazione.
È la situazione stabilita dal titolo abilitativo che ha previsto o legittimato la costruzione, ovvero da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile o sull'intera unità immobiliare, integrati dagli eventuali titoli successivi che abbiano abilitato interventi parziali.
Per gli immobili risalenti a un'epoca in cui il titolo non era obbligatorio, lo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti — riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d'archivio.
Vale aggiungere il comma 1-ter, che circoscrive il perimetro dell'indagine: ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, e ai fini dello stato legittimo dell'edificio non rilevano quelle insistenti sulle singole unità.
Ne discende il criterio operativo. Non è pretendibile che l'istante certifichi ciò che l'ufficio ha nei propri archivi; ed è invece onere dell'ufficio, prima di negare, dire quale titolo manchi e perché quelli acquisiti non bastino.
Resta comunque ferma la possibilità di contestare nel merito la ricostruzione del Comune, ma è dalla ripartizione dell'onere documentale che conviene muovere.
Si dà conto del principio e degli estremi della decisione: non compaiono i nomi delle parti né riferimenti a vicende seguite dallo Studio. Le note hanno carattere generale e non costituiscono parere su casi concreti.