La demolizione soltanto parziale delle opere abusive vale a evitare l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune?
di Avv. Guido Lenza — Studio Legale Lenza, Salerno
Notificata l'ingiunzione a demolire, il responsabile dell'abuso dispone di novanta giorni: entro quel termine o demolisce e ripristina lo stato dei luoghi, o presenta istanza di permesso di costruire in sanatoria.
Decorso inutilmente il termine, l'art. 31, comma 3, del testo unico dell'edilizia dispone che il bene, l'area di sedime e quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe siano acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune.
L'effetto acquisitivo si produce ex lege.
Non occorrono, perché si verifichi, né la notifica dell'accertamento di inottemperanza né la trascrizione: il primo ha funzione meramente certificativa del trasferimento e costituisce titolo per l'immissione nel possesso, la seconda rende il trasferimento opponibile ai terzi a norma dell'art. 2644 c.c.
Su questo sfondo si colloca la demolizione eseguita a metà.
L'ottemperanza all'ordinanza di demolizione, per evitare l'acquisizione gratuita, deve essere integrale: l'abbattimento di una parte soltanto delle opere non incide sull'esercizio del potere acquisitivo, quante volte ne sussistano i presupposti per la parte residua.
La parziale ottemperanza equivale, dunque, a inottemperanza — come nel diritto civile l'adempimento parziale è equiparato all'inadempimento, reputandosi adempiente il solo debitore che esegua esattamente la prestazione dovuta.
Vale aggiungere che l'amministrazione non è tenuta, prima che gli effetti si cristallizzino, a verificare d'ufficio l'astratta sanabilità delle opere: la conformità urbanistica si valuta solo ove il privato abbia presentato l'istanza di accertamento di conformità.
Da qui una conseguenza che matura prima del merito. Chi impugna il diniego di sanatoria chiesta oltre i novanta giorni agisce su beni che, nel frattempo, non sono più suoi: il ricorso è inammissibile per difetto di legittimazione e di interesse, e la questione sulla sanabilità non si apre nemmeno.
Resta ferma, dentro quella finestra, la sola alternativa che conta: demolire integralmente, oppure chiedere in tempo l'accertamento di conformità.
Si dà conto del principio e degli estremi della decisione: non compaiono i nomi delle parti né riferimenti a vicende seguite dallo Studio. Le note hanno carattere generale e non costituiscono parere su casi concreti.