Edilizia, urbanistica ed espropri
Titoli edilizi e loro sorte, pianificazione e vincoli, procedimenti espropriativi e indennità. Per il privato che subisce il provvedimento e per il Comune che lo adotta.
È la materia dove il provvedimento amministrativo incontra la casa e il terreno di qualcuno, e dove per questo il termine per impugnare è la prima cosa da guardare, prima ancora del merito. Assisto tanto il privato che riceve l'ordinanza quanto il Comune che la adotta: sono due mestieri diversi, e conoscerli entrambi serve a fare meglio ciascuno.
I titoli edilizi e la loro sorte
Permesso di costruire, SCIA e attività edilizia libera; il potere del Comune di intervenire dopo, con l'annullamento in autotutela o con l'ordinanza di demolizione, e i limiti che quel potere incontra quando è passato molto tempo e sull'immobile si è formato un affidamento.
La via della regolarizzazione ha due porte distinte, e confonderle è l'errore più frequente: l'accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità (art. 36 del d.P.R. 380/2001) e quello, introdotto più di recente, nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali (art. 36-bis). Cambiano i presupposti, la documentazione e l'oblazione: la domanda sbagliata non si converte da sé, si respinge.
Le questioni che ricorrono
Ordinanza di demolizione
Qualificazione dell'abuso, individuazione del responsabile, area di sedime da acquisire, motivazione richiesta quando fra l'abuso e l'ordine sono passati decenni.
Sanatoria e accertamento di conformità
La doppia conformità e le sue attenuazioni, i due articoli distinti, l'oblazione, il silenzio sull'istanza e che cosa se ne ricava.
Piani urbanistici e vincoli
Impugnazione degli strumenti di pianificazione e delle loro varianti, destinazioni d'uso, vincoli espropriativi e conformativi, decadenza e reiterazione del vincolo.
Autorizzazione paesaggistica
Procedimento e parere della Soprintendenza, compatibilità paesaggistica, rapporti fra titolo edilizio e titolo paesaggistico, sanzione pecuniaria e ripristino.
Il procedimento espropriativo
Dichiarazione di pubblica utilità, decreto di esproprio, occupazione d'urgenza, termini e loro decadenza: la maggior parte delle vittorie del privato nasce da un termine scaduto, non da una valutazione.
Occupazione senza titolo
Il bene utilizzato per scopi di interesse pubblico senza un valido esproprio: l'acquisizione ex art. 42-bis del d.P.R. 327/2001, l'indennizzo, gli interessi e l'alternativa della restituzione.
Indennità di esproprio
Criteri di determinazione, edificabilità legale e di fatto, opposizione alla stima e riparto fra giudice amministrativo e giudice ordinario.
Il Comune sul lato opposto
Difesa dell'ente nei giudizi su titoli, piani ed espropri, e supporto agli uffici nella redazione dei provvedimenti — che è il modo di non trovarseli annullati.
L'assistenza che presto
- Per il privato — impugnazione di ordinanze, dinieghi e provvedimenti di annullamento; istanze di sanatoria e accertamento di conformità; opposizione alla stima e domande indennitarie e risarcitorie.
- Per il Comune — patrocinio in convenzione nel contenzioso urbanistico ed edilizio, e supporto agli uffici nella formazione dei provvedimenti, dei piani e dei procedimenti espropriativi.
- Nei gradi successivi — appello davanti al Consiglio di Stato e, per i giudizi di legittimità, patrocinio in Cassazione.
La prima cosa da verificare, in questa materia, è sempre la stessa: quando il provvedimento è stato notificato. Il merito viene dopo.